附買回和乾脆賣掉，哪個對你比較好？

這是一個很少有人願意跟客戶談的問題，但它必須被問：如果買回的把握不大，附買回真的比直接賣掉好嗎？

先誠實評估買回的可能性

附買回的價值，完全建立在「你會買回來」這個前提上。如果買回，你保住了房子，付出的是租金與價差；如果沒買回，房子就是別人的了。

所以第一個問題是：你的買回資金從哪裡來、什麼時候到？

如果答案是具體的——保單某月到期、某筆款項確定入帳、另一處不動產已委託出售並有實際看屋——那買回的機率高，附買回是合理的橋樑。

如果答案是「到時候應該會有辦法」「先撐過這段再說」，請認真考慮其他選項。因為這種情況下，附買回很可能只是把「失去房子」這件事延後，而且延後的代價是租金、價差與稅費。

比較一：實際拿到的錢

直接出售：以市價成交，扣掉一胎餘額、仲介費、土增稅與房地合一稅，剩餘全部是你的。

附買回：買賣價金通常低於市價（因為對方承擔了買回期間的風險與資金成本），扣掉一胎餘額與稅費之後交付給你。

在「最終沒有買回」的情境下比較，直接出售拿到的錢通常明顯多於附買回。因為附買回的價金本來就有折扣，加上你還付了一段時間的租金。

比較二：稅負

直接出售是一次移轉，一次稅。附買回是兩次移轉，若成功買回，等於繳了兩輪的移轉相關稅費；若沒買回，你繳了第一次的稅，卻沒有拿到完整的市價。

另外，自用住宅的優惠稅率與免稅額度只能用有限次數，用在附買回上就消耗掉了。

比較三：居住的穩定性

這是附買回唯一明確勝出的地方，也是它存在的理由。

直接出售之後，你必須搬家。對有學齡子女、有長輩同住、或在當地有生活圈的家庭，搬遷成本不只是金錢。

附買回讓你原屋續住，在買回期間生活不受影響。如果你的買回計畫明確，這段緩衝的價值很高。

那麼，怎麼判斷

可以用這個方式自問。

如果買回機率高（有明確資金來源與時間表）：附買回是合理選擇，你用租金與價差買到了不用搬家、保住房子的機會。

如果買回機率不明（只是希望情況會好轉）：直接出售通常對你比較有利。因為你能拿到完整市價，稅負只有一次，而且可以用剩餘資金重新安排居住——例如換一間總價較低的房子，或先租屋一段時間。

如果是為了保住祖產、有情感因素：這是主觀價值，沒有標準答案。但請至少把兩個方案的數字都算清楚，在知道代價的情況下做決定。

還有一個中間選項

如果房子總價高、貸款壓力大，可以考慮出售後換屋——賣掉現在這間，用一部分價金買一間總價較低、貸款壓力較小的房子，剩餘資金解決當前的需求。

這個做法同時解決了資金需求與長期的還款壓力，而且你仍然擁有不動產。對很多家庭而言，這比硬撐著保住一間負擔不起的房子更務實。

為什麼我們願意講這些

第一貸承作附買回，照理說應該多推廣它。但把不適合的人推進附買回，最後房子拿不回來，對誰都不是好結果。

我們的做法是把三條路——二胎、附買回、出售——的數字並排算給你看，包含最壞情況下各自的結果。你在知道全部資訊的情況下做決定，那才是真正的選擇。

如果你正在考慮附買回，先把買回計畫寫下來：資金來源、金額、時間。寫得出來，我們一起評估；寫不出來，我們談談其他做法。